Inwestorzy i deweloperzy prześcigają się z zachwalaniu klasy swoich budynków biurowych. Technologicznie i funkcjonalnie obiekty te niewiele się różnią od tych powstających na Zachodzie, jednak skalą inwestycji wyraźnie gonimy jeszcze europejską czołówkę, nie mówiąc o światowej. Nie przeszkadza to jednak globalnym markom w lokowaniu swoich oddziałów w Polsce, także poza Warszawą.
Najbardziej innowacyjne nieruchomości w Europie znajdują się oczywiście w najsilniejszych biznesowo i ugruntowanych od lat ośrodkach, jak Londyn, Paryż, Amsterdam, Berlin czy Frankfurt. Inwestycje realizowane w Polsce trudno jest z nimi bezpośrednio porównywać, głównie ze względu na różnice w potencjale gospodarczym regionów. Nasz rynek jest stosunkowo młody i niedojrzały, jednak dzięki licznym inwestycjom szybko skracamy dystans, zwłaszcza technologiczny.
"Obiekty biurowe budowane obecnie w Polsce nie odstają znacznie swoim standardem czy funkcjonalnością od tych, które oddaje się do użytku na zachodzie Europy. Wynika to głównie z tego, że najemcy to w znacznej części międzynarodowe firmy, które mają podobne zapotrzebowanie w Polsce, Niemczech, czy Francji. Ponadto procesy wyboru nowej lokalizacji często prowadzone są na korporacyjnym poziomie central, gdzie wymagania odnośnie wynajmowanej powierzchni biurowej są ustandaryzowane" - komentuje Łukasz Kałędkiewicz, Senior Director w CBRE.
To, co czasem różni nasze projekty od zachodnich, to architektura i skala. Dotyczy to zwłaszcza miejsc, gdzie liczy się prestiż, czyli w centralnych lokalizacjach największych miast, tzw. CBD (Central Business District). Jest jeszcze jeden biznesowy czynnik wpływający na to, co i jak się buduje. Inwestorzy i deweloperzy, także lokalni, najczęściej budują, aby po wynajęciu sprzedać biurowiec funduszowi. Ten zazwyczaj jest międzynarodowym podmiotem poruszającym się w oparciu o pewne standardy, które deweloper musi spełnić, aby jego budynek mógł być rozpatrywany przez fundusz jako inwestycja.
Najbardziej nowoczesne, imponujące rozmachem architektonicznym i technologicznym projekty powstają tam, gdzie można osiągnąć najwyższe stawki czynszów najmu. Na świecie zdecydowaną palmę pierwszeństwa dzierżą inwestycje lokowane na dalekim wschodzie, w Hong-Kongu, Singapurze, Taipei czy Szanghaju. Gołym okiem można więc dostrzec, jak duży dystans dzieli od tych ośrodków główne europejskie dystrykty oraz jak wiele brakuje do nich Warszawie.
"Na zachodzie Europy stawki czynszu w obszarach CBD największych miast potrafią być znacznie wyższe od polskich. Dzięki temu pojawia się miejsce na bardziej wyrafinowaną architekturę opartą o droższe, bardziej atrakcyjne materiały, a projekty są większe i wyższe" - dodaje Łukasz Kałędkiewicz. W najlepszych lokalizacjach stolicy, a zwłaszcza w ścisłym centrum, które jest wyraźnie droższe od innych regionów w Polsce, deweloperzy mogą sobie pozwolić na kosztowne, tym samym wyższe i bardziej spektakularne projekty, jednak do europejskiej czołówki jeszcze trochę brakuje.
"Często zastanawiamy się dlaczego w Polsce wysokościowce powstają w Warszawie, a w Gdańsku, Krakowie czy Wrocławiu inwestorzy nie są im tak przychylni. Odpowiedź jest prosta. Takie projekty są niezmiernie kosztowne, a wymogi biznesu w miastach regionalnych to dobra jakość za niższą cenę" - komentuje Maciej Brożek, dyr. ds. komercjalizacji w firmie Torus, będącej deweloperem m.in. gdańskiej Alchemii. Inwestycje powstające w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście (a także mniejszych miastach), od wielu lat z powodzeniem rywalizują jednak z Warszawą w pozyskiwaniu międzynarodowych najemców, globalnych marek. Decydujący głos nie zawsze ma jednak sama inwestycja biurowa.
ksperci rynkowi zaznaczają, że konkurencja poszczególnych miast ze stolicą może nastąpić zasadniczo w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy fundusz inwestycyjny zastanawia się, czy kupić obiekt w Warszawie, czy poza nią. W drugim przypadku najemca analizuje, gdzie ulokować "wyeksportowany" biznes. W tym przypadku jednak częściej oferta miasta oraz jakość i dostępność kadry ma większe znaczenie, niż potencjał nieruchomości sam w sobie. Przy porównywalnej ofercie rynku biurowego, decyduje więc ogólny potencjał gospodarczy regionu, co nie oznacza, że nie mogą tam powstawać inwestycje wyróżniające się na tle całego kraju.
"Jeśli spojrzymy bezpośrednio np. na Trójmiasto, to zdecydowanie nie odstaje ono jakością oferty biurowej od innych miast. Taki projekt jak Alchemia, który ofertuje wysoką specyfikację techniczną, bezpieczne rozwiązania energetyczne i unikalne usługi towarzyszące, wyróżnia się bardzo pozytywnie nie tylko na tle innych miast Polski, ale również wielu warszawskich projektów" - dodaje Łukasz Kałędkiewicz z CBRE.
Źródła: Alchemia, CBRE
Zdjęcie: Alchemia
Zdjęcie: Alchemia
