Sprzedaż nieruchomości

Wspólność małżeńska polega na tym, że każdy z małżonków ma prawo do całej rzeczy nabytej do majątku wspólnego. Nie można zatem uznać, że po śmierci małżonka drugi z małżonków powtórnie ją nabywa i w konsekwencji pięcioletni termin na sprzedaż nieruchomości bez podatku otwiera się na nowo.

Nabycie do majątku wspólnego nieruchomości w trakcie trwania małżeństwa nie budzi wątpliwości. Podobnie jak ulga od podatku w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości. Dopiero kwestia opodatkowania nieruchomości nabytej do majątku wspólnego przez małżonków i jej późniejsze zbycie po śmierci jednego z małżonków, przed upływem pięciu lat od nabycia spadku, zdaniem urzędów skarbowych jest podstawą do naliczenia 19-procentowego podatku dochodowego od osób fizycznych. Odmiennego zdania są jednak sądy administracyjne, które konsekwentnie stoją na stanowisku, że w tym szczególnym przypadku obowiązek podatkowy nie powstanie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych określonych m.in. pod lit. a nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Spór pomiędzy podatnikami a urzędami skarbowymi w sprawie dotyczącej zbycia nieruchomości, w tym konkretnym przypadku, dotyczy przede wszystkim użytego w ustawie zwrotu „nabycie”. Urzędy skarbowe uważają, że nabycie przedmiotowej nieruchomości w części wchodzącej w skład spadku po zmarłym małżonku należy łączyć z otwarciem spadku, tj. z chwilą śmierci małżonka. Natomiast podatnicy wskazują, że z uwagi na nabycie nieruchomości do majątku wspólnego została ona nabyta w całości przez podatnika z chwilą jej zakupu wspólnie ze zmarłym małżonkiem. Zatem zdaniem podatników pięcioletni termin na skorzystanie z ulgi podatkowej należy liczyć od dnia zakupu nieruchomości, a nie od dnia otwarcia spadku. Jest to ponadto związane z samą istotą współwłasności, polega ona bowiem na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Spór ten jest rozstrzygany przez sądy administracyjne na korzyść podatników. Sądy te wskazują, że sytuacja prawna małżonków objętych wspólnością ustawową jest szczególna. Oznacza bowiem, że nabycie nieruchomości w czasie jej trwania wiąże się z nabyciem przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Edyta Pisarczyk-Kulon Autorka jest radcą prawnym Idziemy nr 42 (525), 18 października 2015 r.