Zmiana sposobu użytkowania obiektu a prawo budowlane

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane) „Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: 1) (uchylony); 2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”

Na szczególną uwagę zasługuje, wbrew pozorom, ust. 1) tego artykułu, który został uchylony z dniem 26 września 2005 r. Zgodnie z tym przepisem zmiana sposobu użytkowania miała też miejsce w przypadku „przeróbki pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne”.

Co to oznacza w praktyce?
Do roku 2005 zmiana mieszkania na biuro lub odwrotnie była zawsze zmianą sposobu użytkowania. Dziś już tak nie jest. Dzisiaj organ dokonujący oceny musi stwierdzić, że wraz ze zmianą sposobu użytkowania zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, wielkość lub układ obciążeń. Kwestie te niewątpliwie wymagają wiedzy specjalistycznej, trudno więc wyobrazić sobie, że organ administracyjny oceni to we własnym zakresie. Oczywiście zdarzają się wypadki, gdy urzędnik tak właśnie zrobi. Autor niniejszego artykułu spotkał się w praktyce ze stwierdzeniem zawartym w decyzji administracyjnej, iż zmiana sposobu użytkowania następuje w przypadku podjęcia działalności intensywniejszej niż dotychczasowa. Takie stanowisko uznać należy za nieprawidłowe, co uczynił też sąd administracyjny dokonujący kontroli tej decyzji. Samo intensywniejsze użytkowanie nie ma w tym wypadku żadnego znaczenia. Mogło by się bowiem okazać, że w przypadku gdy powiększyła nam się rodzina, dokonujemy zmiany sposobu użytkowania, bowiem… znacznie częściej korzystamy z łazienki. Ustawodawca niewątpliwie nie miał na celu takiego stosowania tegoż przepisu. Kluczem będzie zawsze porównanie zaprojektowanego i wykonanego obiektu z wymogami stawianymi obiektowi użytkowanemu zgodnie z naszym nowym zamiarem.

Niestety procedura zmiany sposobu użytkowania nie należy do prostych. O ile założymy trafnie, że do zmiany sposobu użytkowania nie doszło, nawet w przypadku kontroli z urzędu nie powinniśmy się niczego obawiać. Jeżeli jednak pomyliliśmy się i zmiana sposobu użytkowania w rozumieniu cytowanego przepisu nastąpiła, konsekwencje będą złożone i co do zasady bardzo dotkliwe. Grozi nam wstrzymanie użytkowania obiektu oraz nakaz przywrócenia do stanu poprzedniego – albo dobrowolny, albo w ramach tzw. wykonania zastępczego przez organ administracyjny.

Dlatego też warto poświęcić chwilę na zapoznanie się z poniższą procedurą, a w przypadku wątpliwości zasięgnąć porady osoby obeznanej z procedurami administracyjnymi.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi – co do zasady do starostwa powiatu lub urzędu miasta na prawach powiatu – tam zajmują się tym wydziały architektury. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie, iż dysponujemy tytułem prawnym do obiektu budowlanego;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Zgłoszenia tego należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Jeżeli organ nabierze wątpliwości, np. uznając że prace budowlane powinny być wykonane na podstawie pozwolenia na budowę lub też naruszają ustalenia miejscowego planu, zgłosi sprzeciw i wdroży odpowiednie procedury, np. postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Na szczególną uwagę zasługuje wymóg złożenia zaświadczenia z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy. Ten wymóg oznacza, że bardzo często musimy przeprowadzić postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy, a to oznacza co najmniej kilkumiesięczną procedurę.

Co na to sąsiad?
W przypadku, gdy nasz wniosek o warunki zabudowy dotyczy lokalu w budynku wielomieszkaniowym, urząd może zawiadomić o postępowaniu naszych sąsiadów, albo zarząd wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Praktyka w tym zakresie jest bardzo różna, osobiście skłaniam się za przyznaniem w takim postępowaniu przymiotu strony wyłącznie zarządowi wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a poszczególnym sąsiadom na ich wyraźny wniosek, o ile wykażą że postępowanie dotyczy ich interesu prawnego.  Taki pogląd jest wyrazem zdrowego rozsądku – sąsiad z 10 piętra nie powinien decydować, czy w lokalu na drugim piętrze w sąsiedniej klatce można czy też nie można prowadzić działalności biurowej. W tej sprawie można przytoczyć ciekawą wypowiedź Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 25 listopada 2011, sygn. akt II OSK 1693/10, wyjaśnił:

„Wypada zauważyć, że w orzecznictwie sądowym dotyczącym spraw rozstrzyganych na gruncie prawno-rzeczowym dominujący jest pogląd w kwestii występowania w tych sprawach właścicieli lokali tak w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, jak i wspólnot mieszkaniowych, skoro sprawy te właśnie dotyczą praw tychże właścicieli. Jednakże w sprawach o charakterze publiczno-prawnym, a takimi właśnie są sprawy z dziedziny zagospodarowania przestrzennego czy też prawa budowlanego, co do zasady to zarząd spółdzielni mieszkaniowej lub odpowiednio zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji nie tylko spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej ale także w stosunku do wszystkich podmiotów posiadających wyodrębnione lokale. Zarząd ten, wprowadzony aktem normatywnym rangi ustawowej ze względu na interes publiczny, może być tylko w razie zaistnienia ustawowej przesłanki wyłączony w spółdzielni mieszkaniowej odpowiednią czynnością uprawnionych do lokali /uchwałą właścicieli/. (…) Jak to słusznie wskazano w cytowanym wyroku NSA z dnia 10 kwietnia 2011r., regulacja ustawowa instytucji zarządu powierzonego spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej/ nie wyklucza udziału w postępowaniu administracyjnym obok zarządu spółdzielni lub wspólnoty także właścicieli poszczególnych lokali, którym służy prawo współwłasności w częściach wspólnych oraz mają oni udział w gruncie, jednakże pod warunkiem, że wykażą własny zindywidualizowany interes prawny, a więc ich udział jest zakreślony granicami tego właśnie interesu prawnego.”

Podejmując decyzję o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy przede wszystkim uzbroić się w cierpliwość i co najważniejsze – zaplanować zmianę sposobu użytkowania z bardzo dużym, przynajmniej wielomiesięcznym wyprzedzeniem.    

Olgierd Świostek
adwokat

Autor artykułu wykonuje praktykę w Kancelarii Adwokackiej adw. Olgierda Świostek i adw. Łukasza Kupskiego. Kancelaria doradza w sprawach cywilnych, gospodarczych i administracyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem aspektów związanych z nieruchomościami i procesem inwestycyjnym. Kancelaria ma siedzibą w Warszawie, na Ursynowie.
www.adwokat-radca.eu