Wszelkie sygnały wskazują na to, że w 2017 w Polsce do użytku oddana zostanie rekordowa liczba mieszkań. Jak wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, latem deweloperzy utrzymali wysokie tempo z tego roku. W porównaniu do poprzedniego kwartału widać jednak wyraźne zmniejszenie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto i na realizację których wydano pozwolenia.
Biorąc pod uwagę mieszkania oddane do użytku od początku roku do końca września, tegoroczny wynik dla wszystkich form budownictwa (123,9 tys.) to drugi rezultat w historii Polski po transformacji ustrojowej. W analizowanym okresie więcej lokali zrealizowano jedynie w roku 2003 (124,4 tys.). Blisko trzy czwarte tej liczby stanowiły jednak domy powstałe w ramach budownictwa indywidualnego. Obecnie proporcje te prezentują się zgoła inaczej. Jak wynika z danych GUS, w tym roku najwięcej mieszkań trafiło jak dotąd na rynek pierwotny (60,9 tys.).
Deweloperzy utrzymali wysokie tempo, przewyższając własne wyniki uzyskane w ubiegłym roku - i to na wszystkich płaszczyznach. W porównaniu do okresu styczeń-wrzesień 2016, wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytku (+14%), mieszkań, których budowę rozpoczęto (+26%) oraz mieszkań, na budowę których wydano pozwolenie bądź dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (+29%). Powyższe dane odzwierciedla Tabela 1.
Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania w okresie styczeń-wrzesień w latach 1993-2017. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.
Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.
W ujęciu kwartalnym widać już ostrożność
Jeżeli chodzi o lokale oddane do użytku, okres od lipca do września okazał się najintensywniejszym jak dotąd kwartałem w tym roku. Deweloperzy zamknęli ten czas z wynikiem ponad 23,5 tys. mieszkań, co przewyższa zarówno oba poprzednie kwartały, jak również analogiczny okres w roku ubiegłym, kiedy to liczba udostępnionych mieszkań nie przekroczyła 19 tys.
Choć deweloperzy zdążyli rozpędzić się do rekordowych prędkości, zauważyć można już pierwsze, wyraźne ślady hamowania. Świadczą o tym dane za ubiegły kwartał dotyczące mieszkań, których realizację rozpoczęto lub uzyskano na nią pozwolenie. W porównaniu z drugim kwartałem, wartości te spadły odpowiednio o 16% i 29%. Dane za poszczególne kwartały w tym roku prezentuje Tabela 2.
Tabela 2. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.
Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.
Jak podkreśla Andrzej Szczepanik, ekspert OPG Property Professionals, spadków tych nie należy raczej tłumaczyć uwarunkowaniami sezonowymi. "Obecnie można mówić o pewnej stabilizacji. Analizując dane dla mieszkań, których realizacja jest dopiero planowana, widzimy powrót do liczb sprzed roku. Przez ostatnie kilkanaście miesięcy budujący wykorzystywali pozytywną koniunkturę, aby uruchamiać kolejne projekty. Choć ciężko na tym etapie ferować wyroki, wydaje się, że w działania deweloperów wkrada się już jednak pewna doza ostrożności".
Stabilizacja cen i fala obniżek w Gdańsku
Jak w obliczu zwiększonej podaży na rynku pierwotnym prezentowały się ceny mieszkań? Względnie spokojnie. Spośród największych miast reprezentujących rynki regionalne, największe wahania zanotowano w Gdańsku. Od lipca do września średnie ceny ofertowe mieszkań w segmencie do 38 mkw. spadły aż o 12%. Taniej można dziś także kupić lokal o powierzchni do 60 mkw. (spadek cen o 7%).
Najtaniej własne M kupimy dziś w Łodzi i w Katowicach. Za mieszkanie w najpopularniejszym segmencie (38-60 mkw.) w mieście włókniarzy zapłacimy średnio 4,9 tys. zł za mkw., w stolicy województwa śląskiego - 5,3 tys. zł za mkw. Najdrożej jest (bez niespodzianek) w Warszawie, choć za lokal do 38 mkw. najwięcej przychodzi dziś zapłacić w Krakowie. Ceny najmniejszych z mieszkań podskoczyły tam przez ostatnie trzy miesiące o 6%. Nieznaczne podwyżki we wszystkich segmentach zanotowano także w Poznaniu i Wrocławiu.
Średnie ceny ofertowe i ich dynamikę na przestrzeni półrocza dla największych polskich miast prezentuje tabela 3.
Tabela 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach Polski w III kwartale 2017 [zł/mkw.].
Źródło: Bankier.pl
Jakie mieszkania sprzedają się najlepiej?
Jakich mieszkań najczęściej poszukują Polacy? Zdaniem Anny Kwaśny z biura sprzedaży inwestycji ART MODERN, preferencje Polaków również pozostają względnie podobne. "Inwestorzy zazwyczaj pytają nas o mieszkania dwu- i trzypokojowe, o powierzchni w granicach 50 metrów kwadratowych. Wśród najbardziej wymagających coraz większą popularnością cieszą się zaś przestronne mieszkania dwupoziomowe, a także lokale z dwoma tarasami. Priorytetem jest oczywiście dogodna lokalizacja. Mieszkańcy naszego osiedla szczególnie doceniają kompromis pomiędzy bliskością centrum, a kameralnym życiem na przedmieściach".
Zdaniem ekspertki, osoby rozważające zakup mieszkania w 2018, nie mają z czym zwlekać. "Zakup mieszkania w momencie tzw. dziury w ziemi pozwala zazwyczaj na wynegocjowanie najlepszej stawki dla klienta. Najlepiej jednak wybierać te inwestycje, które zakończyły już pierwszy lub kolejny etap, gdyż znamy wówczas charakterystykę oraz przyjęty standard budowlany. Dodatkowo umowa deweloperska chroni w takim momencie interes kupującego, gdyż ostateczna wymiana handlowa następuje dopiero po oddaniu nieruchomości."
Opracowanie: OPG Property Professionals
