Każdy, kto choć trochę interesuje się nieruchomościami mógł trafić na rozbieżne informacje na temat cen mieszkań w Warszawie. Z jednego źródła można się dowiedzieć, że ceny mieszkań będą spadać i to znacząco, natomiast z drugiego, że po kryzysie ceny się stabilizują i można zaobserwować trend wzrostowy. Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach.
Żelbetowa konstrukcja nowych bloków
Fot. Budownictwo Monolityczne
Lokalizacja nieruchomości jest zasadniczym czynnikiem, od którego zależy, czy dana inwestycja mieszkaniowa będzie cieszyć się zainteresowaniem nabywców i ile będą skłonni zapłacić za mieszkanie na niej usytuowane. Jednak nawet w obrębie jednej inwestycji może być spora rozbieżność cenowa w przeliczeniu na 1 m2 mieszkania. Może być to spowodowane np. wielkością mieszkania, jego nasłonecznieniem, umiejscowieniem w budynku (piętro, bliskość różnego typu uciążliwości – śmietnik, stacja trafo).
O wiele łatwiej jest sprzedać deweloperowi małe mieszkanie (poniżej 30 m2), niż duże (powyżej 100 m2). Dlatego też, patrząc z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, o wiele większe możliwości negocjacyjne są przy dużych mieszkaniach, niż przy małych. Niektórzy deweloperzy nastawiają się właśnie dlatego tylko na niewielkie powierzchnie mieszkań. Są to lokale jedno, najwyżej dwupokojowe, bo takie najłatwiej sprzedać i można uzyskać najlepszą cenę. Często są to mieszkania kupowane przez młodych ludzi lub na wynajem. Wydawałoby się, że poprawa statusu materialnego Polaków wpływa na wzrost zainteresowania większymi, co najmniej 2-pokojowymi mieszkaniami.
Okazuje się jednak, że obecnie wprowadzane na rynek nowe inwestycje, których sprzedaż rozpoczyna się na etapie dziury w ziemi, cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. Szczególnie, gdy oferowane powierzchnie mieszkań mieszczą się w granicach 18-25 m2, a cena z garażem nie przekracza 200 tys. zł. Powód jest jasny – ograniczone zdolności kredytowe przy małym wkładzie własnym – to charakterystyka możliwości finansowych ludzi młodych, poszukujących kawalerki. Druga grupa ludzi, która interesuje się takimi małymi mieszkaniami, to „inwestorzy indywidualni”, którzy poszukują mieszkań na wynajem lub traktują je jak lokatę kapitału – liczą, że powtórzy się hossa sprzed kilku lat i będą mogli sprzedać mieszkanie z zyskiem, gdy zostanie już wybudowane. A to perspektywa kilku lat.
Przy dużych mieszkaniach, mimo większych możliwości negocjacyjnych, cena całkowita pozostaje jednak pokaźna. Sumy w okolicy 1 mln zł za mieszkanie są wręcz kosmiczne dla przeciętnego Polaka, zarabiającego miesięcznie około 3500 zł brutto. Bardzo przygnębiający jest fakt, że przeciętny Polak, aby kupić mieszkanie za 1 mln zł musiałby przez ponad 34 lata odkładać całą swoją pensję. Jeszcze smutniejsze jest, że na 1 m2 mieszkania przeciętny Polak musi pracować minimum 3 miesiące, ale to już jest temat na inny artykuł…
Wracając do tematu nieruchomości, na ich cenę, jak wspomniałam, wpływa przede wszystkim lokalizacja. Weźmy przykład bloków budowanych w Wilanowie. Jeszcze kilka lat temu cena 1 m2 mieszkania dochodziła tam do 10 tys. zł, teraz cena ofertowa rozpoczyna się już od 6500 zł. Dlaczego? Nowy Wilanów, to piękna dzielnica, z nowoczesnymi budynkami, stylowymi lampami przy ulicach bez dziur, tylko brak tam przedszkoli i szkół, jest niedobór sklepów oraz komunikacji miejskiej. Nie ma zaplecza do obsługi ogromnej sypialni, jaka wciąż tam powstaje. Kryzys ostatnich lat spowodował, że ceny mieszkań tam budowanych spadły. Jest dużo mieszkań 3, 4 i 5 pokojowych, gotowych do odbioru, które nie znalazły nabywców i właśnie przy tych mieszkaniach najłatwiej uzyskać można niższą cenę. Szczególnie, gdy są to niskie piętra, bo mieszkania wyżej zlokalizowane trzymają cenę wywoławczą.
Źródło: Ośrodek Statystyki Budownictwa US w Lublinie.
Inną kwestią, która wpływa na cenę mieszkań na danej inwestycji jest cena zakupu działki przez dewelopera. Okazuje się, że działki budowlane ostro licytowane i kupowane w szczycie kilka lat temu, obecnie są warte o wiele mniej. Mogły stracić nawet połowę swojej wartości. Tu nasuwa się pytanie – czy cena ziemi kupionej przed kilku laty w szczycie, będzie miała wpływ na wysokie ceny mieszkań wybudowanych przez dewelopera? Na myśl przychodzi duża działka przy zbiegu ulic Chełmskiej i Czerniakowskiej (teren dawnej zajezdni), na której już dawno miało powstać osiedle mieszkaniowe. Deweloper wstrzymał się z inwestycją. Nawet, jeśli cena tych gruntów spadła na chwilę obecną, to cena ich zakupu będzie uwzględniona w cenie mieszkań, bo lokalizacja jest bardzo dobra, a przyszli mieszkańcy mają do dyspozycji liczne przedszkola, szkoły i pełną komunikację miejską. Inną kwestią jest, że deweloper musi zrealizować inwestycję z zyskiem, wiec uwzględni w cenie mieszkań wszystkie koszty, jakie poniósł. Stąd też decyzje deweloperów o wstrzymaniu się z kolejnymi inwestycjami, co potwierdziły dane z GUS o mniejszej, niż w zeszłym roku ilości rozpoczynanych przez deweloperów budów nowych mieszkań. Dosyć optymistyczne są natomiast dane dotyczące liczby mieszkań, na budowę których uzyskano pozwolenie (wzrost o 23,6% po 6 miesiącach b.r.). Nie są to jednak duże wzrosty, mając na uwadze niską ubiegłoroczną bazę.
Podsumowując moje krótkie rozważania na temat cen mieszkań z rynku pierwotnego chcę podkreślić rolę lokalizacji przy wyborze własnego M. Jeśli chcemy ulokować pieniądze „z głową” w nieruchomościach, szukajmy mieszkań z dobrą komunikacją z centrum miasta, w miejscu, gdzie blisko są biura (miejsca pracy), czyli np. potencjalni najemcy naszego mieszkania. Takie lokale będą zawsze pożądane na rynku, ich cena będzie rosła.
Osiedla mieszkaniowe na obrzeżach Warszawy są wspaniałe ze względu na bliskość przyrody i mniejsze zurbanizowanie terenu. Trzeba jednak mieć na uwadze rosnące koszty benzyny, korki i czas dojazdu. Może się okazać, że minusów z posiadania takiego mieszkania jest więcej niż plusów, co niestety odbija się na naszej kieszeni. Trudniej jest również wynająć takie mieszkanie i stawki są niższe niż w lepszej lokalizacji. Dlatego każdą decyzję zakupu nieruchomości trzeba dobrze przemyśleć pod kątem jej późniejszego przeznaczenia.
Beata Gozdur
redaktor wydania
Źródło: Budownictwo monolityczne, nr 3 (6) 2011
