Minął termin konsultacji projektu ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości Skarbu Państwa na cele mieszkaniowe. Ustala on zasady kwalifikowania i przekazywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa na cele wspierania budownictwa mieszkaniowego. Powołuje również do życia nową państwową osobę prawną – Narodowy Fundusz Mieszkaniowy.
Fot. Świat Betonu
Projekt przewiduje, że poza pierwszym rokiem funkcjonowania Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, w którym będzie on działał dzięki dotacji państwowej, w kolejnych latach działania Funduszu powinien on już sam na siebie zarabiać. Proponując jednak niskie, oderwane od standardów rynkowych ceny, może okazać się, iż zarobki Funduszu nie będą generowały przychodów pozwalających na pokrycie ponoszonych przez niego kosztów działalności w całości i wypracowanie zysku, a wymagać będą dalszego inwestowania w Fundusz przez państwo. Co więcej, trudno sobie wyobrazić, aby realizacji planowanych inwestycji zaczęła przynosić jakiekolwiek przychody już po pierwszym roku działalności Funduszu. W przypadku trudności w uzyskiwaniu potencjalnych kredytów bankowych, może okazać się, że jedyną możliwością sprawnego funkcjonowania Funduszu będzie dalsze przekazywanie wspomnianych dotacji.
Pewne obawy budzi również fakt niejakiej konieczności oddania gruntów do Funduszu, przez spółki Skarbu Państwa, dla których nieruchomości te niekiedy stanowią o sile ich majątku.
Zdaniem BCC, ocena nowej ustawy zależy również od rodzaju gruntów, które będą przekazywane do Funduszu. Obecnie nie jest wiadome, o jakich dokładnie gruntach mowa, czy ich lokalizacje pokrywają się z mapą popytu na mieszkania, czy grunty te znajdują się na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (bez miejscowych planów procesy inwestycyjne znacznie się wydłużają). Brak tej wiedzy uniemożliwia ocenę rentowności planowanych inwestycji, szczególnie przy założeniu, iż ceny tych mieszkań mają być niskie (choć wskazać należy, iż z projektu ustawy nie wynika jednoznaczna gwarancja niewielkiego czynszu). Powstaje więc zatem obawa o faktyczne zarabianie na siebie Funduszu, w drugim roku i kolejnych latach jego funkcjonowania.
Pomysł na najem lub najem z dojściem do własności jest bardzo bliski lokatorskiemu czy spółdzielczemu prawu do lokalu. Pojawiać może się więc pytanie, czy budownictwem powinno zająć się państwo, które nie ma kompetencji w tym zakresie, czy państwo powinno raczej wesprzeć spółdzielnie. Warto także pamiętać o istniejących już podobnych rozwiązaniach, tj. towarzystwa budownictwa społecznego, które zostały utworzone z myślą o budowie tanich mieszkań na wynajem przy zastosowaniu niewielkiej stawki czynszu. Wydaje się bowiem, że bardziej racjonalnym i ekonomicznie uzasadnionym jest umożliwienie podmiotom do tego dedykowanym, aby one zajęły się rozwojem budownictwa mieszkaniowego, a państwo je wspierało w podejmowanych działaniach.
Nie może także ujść uwadze, iż proponowane w ustawie rozwiązania de facto prowadzą do zaburzenia działań wolnego rynku poprzez nadmierną ingerencję w jego prawidłowe funkcjonowanie. W tym kontekście warto pamiętać o możliwych długofalowych skutkach projektu, jak chociażby spadek zarobków właścicieli mieszkań osiągających dochody na wynajmie.
Zwracamy również uwagę na zastosowane przez projektodawców tzw. kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, ponieważ z oczywistych względów, chętnych na najem będzie więcej niż dostępnych lokali. Na szczególną uwagę zasługuje ostatnie, wskazane w projekcie ustawy kryterium polegające na premiowaniu osób, które już wcześniej złożyły wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w tej samej miejscowości, jednak nie zawarły umowy najmu z powodu większej liczby gospodarstw domowych składających wniosek o wynajem mieszkania niż liczba dostępnych mieszkań. O ile wskazane w pozostałych punktach kryteria, tj. niskie dochody, wychowywanie dziecka, są zrozumiałe, o tyle nie znajduje uzasadnienia nagradzanie osób za sam fakt powielania składania wniosku o przyznanie mieszkanie, z ryzykiem pominięcia osób bardziej potrzebujących. Jako ryzykowne należy ocenić także zastrzeżenie na rzecz Funduszu uprawnienia do zatwierdzenia zastosowanych przez dany podmiot kryteriów pierwszeństwa, co znacznie ogranicza swobodę w ich kształtowaniu i dostosowaniu do aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Jako niepokojący należy także ocenić brak planowanej weryfikacji spełniania przez beneficjentów programu warunków uprawniających do przyznania mieszkania na preferencyjnych warunkach już po zakwalifikowaniu się do programu. Takie osoby po 30 latach będą uprawnione do wykupu wynajmowanego mieszkania. Nawet w przypadku istotnej zmiany ich sytuacji materialnej i życiowej, będą uprawnione do wykupu lokalu na preferencyjnych warunkach – po niższej cenie, bez konieczności posiadania wkładu własnego, czy zaciągania kredytu. Natomiast osoby, dla których z założenia jest dedykowany program zostaną w ten sposób pominięte.
Reasumując, BCC popiera wszelkie inicjatywy związane z poprawą jakości życia, w tym sytuacji mieszkaniowej obywateli. Jednak, pomimo ogólnej aprobaty dla projektu, naszym zdaniem posiada on mankamenty, które koniecznie wymagają ponownego rozważenia przez ustawodawcę. Proponowane rozwiązania powinny uwzględniać ogół funkcjonujących w kraju praw i pozostawać w spójności i zgodzie z interesami wszystkich podmiotów.
dr Łukasz Bernatowicz
ekspert BCC
ds. infrastruktury,
prawa budowlanego i zamówień publicznych
Świat Betonu 1-2/2017
