Opinia Łukasza Bernatowicza - eksperta BCC ds. prawa budowlanego, do projektu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych.
Ustawa (obecnie w fazie projektu) o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych przyniesie mniej korzystne dla obywateli rozwiązania od kończącego się właśnie programu "Rodzina na swoim". Wadą projektu jest ograniczenie możliwości zakupu mieszkania wyłącznie do rynku pierwotnego oraz istotne ograniczenie wiekowe (do 35 lat). Może dziwić brak kryterium dochodowego, skoro celem nowej regulacji ma być wsparcie osób, które nie są w stanie samodzielnie spłacić kredytu. Niewątpliwą zaletą projektowanej regulacji jest możliwość ożywienia pierwotnego rynku mieszkaniowego, co przełoży się na korzyści dla całej gospodarki.
Dokonując analizy projektu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych nie sposób uniknąć porównania tej regulacji do obowiązującego tylko do końca bieżącego roku programu "Rodzina na swoim".
Nowa regulacja jest niestety rozwiązaniem mniej korzystnym dla obywateli. Pierwszym dużym ograniczeniem jest brak możliwości zakupu mieszkania na rynku wtórnym oraz brak możliwości samodzielnej budowy domu. Zgodnie z zapisami projektu, mieszkania których nabycie przez ludzi młodych wyczerpywać będzie przesłanki powyższej ustawy, można kupić tylko na rynku pierwotnym (tj. od dewelopera lub od spółdzielni).
Z przedstawionych założeń ustawodawcy, jednym z celów programu jest pobudzenie sektora budowlanego i stymulowanie budownictwa mieszkaniowego, jednak ograniczenie programu do rynku pierwotnego jest nazbyt daleko idącym pomysłem. Powstaje również pytanie: dlaczego do omawianego programu nie włączono możliwości samodzielnego wybudowania domu? - ważnego dotąd elementu pomocy.
Zgodnie z nową regulacją, powierzchnia mieszkania nie będzie mogła przekraczać 75 m2. Podobnie jak w "Rodzinie na swoim" dopłata obejmuje tylko 50 m2. Będzie ona taka sama dla rodzin i osób samotnych.
Znacząca różnica między tymi regulacjami, to sposób wypłaty dopłat i ich wysokości. W ramach "Rodziny na swoim" z budżetu państwa dopłacana była przez osiem lat około połowa odsetek od zaciągniętego kredytu. W nowym rozwiązaniu, z budżetu pieniądze przekazane będą już na starcie jako rodzaj wkładu własnego, a to oznacza, że kredyt będzie mógł być dzięki temu mniejszy.
Program zakłada również szereg ograniczeń - co najmniej częściowa utrata dopłaty grozi tym osobom, które w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania wynajęłyby je, użyczyły albo sprzedały (wyjątkiem jest sprzedaż mieszkania po trzech latach, gdy w ciągu kolejnych dwóch lat osoba ta wyda wszystkie pieniądze uzyskane z tej transakcji na zakup innego mieszkania). Pomimo więc relatywnie pozytywnej zmiany, w postaci automatycznego obniżenia kosztów zakupu mieszkania (ulga jest natychmiastowa - już przy zakupie mieszkania, a więc kredytobiorca z dopłatą będzie miał mniejsze zobowiązania wobec banku), w skali całej inwestycji ta pomoc będzie znacząco niższa.
Trudno ocenić proponowane w programie kryteria podmiotowe (m.in. kryterium wieku). Regulacja odnosić się ma wyłącznie do osób do 35 roku życia - ta granica również zawęża grono odbiorców programu, w stosunku do "Rodziny na swoim". Ponadto zaś, rozwijając kryteria podmiotowe analizowanego programu, należy zauważyć iż mowa w nim o małżeństwach oraz osobach prowadzących jednoosobowe gospodarstwa domowe, tzw. singlach - jako beneficjentach. Brakuje w takiej sytuacji odniesienia do osób samotnie wychowujących dzieci.
Co więcej, ważnym byłoby również uregulowanie sytuacji singla, jeśli w okresie 5 lat założy on rodzinę lub urodzi się dziecko. Jeżeli bowiem program premiuje małżeństwa za urodzenie 3 dziecka to, dlaczego nie premiować również singla za założenie rodziny?
Projekt nie ma też kryterium dochodowego. O kredyt z dopłatami mogą ubiegać się więc na identycznych zasadach zarówno rodziny z niskimi dochodami, których rzeczywiście może być nie stać na kredyt mieszkaniowy, jak i osoby, których dochody są bardzo wysokie. Jeśli więc program ma być wsparciem dla tych osób, które nie są w stanie samodzielnie spłacić kredytu, to kryterium dochodowe powinno być uwzględnione.
Z punktu widzenia przedsiębiorcy:
Warto jednak zaznaczyć, iż projekt nowej ustawy niewątpliwie ożywi pierwotny rynek mieszkaniowy. Stanie się on bowiem bardziej konkurencyjny dla rynku wtórnego. Stymulacja rynku pierwotnego automatycznie przełożyć powinna się również na wymierne korzyści gospodarcze (np. w postaci wpływów podatkowych czy pobudzenia rynku pracy). Ponadto zaś, konkurencyjność rynku pierwotnego na skutek nowego programu, sprawi niewątpliwie, iż to właśnie w jego stronę zwrócone będą oczy młodych ludzi, planujących zakup mieszkania. Konsekwencją będzie zarówno wzrost popytu na nowe mieszkania, jak i pozytywna stymulacja samego budownictwa. Pamiętać bowiem należy, że budownictwo to istotny składnik całego polskiego PKB. Nieruchomości od deweloperów generują dodatkowy proces nabywczy związany z wykańczaniem mieszkania, jego wyposażeniem, umeblowaniem, etc. W związku z powyższym, na nowym programie skorzystać powinna cała gospodarka.
Reasumując, zgodnie z nowym programem pomocy państwa, pomoc ta będzie relatywnie mniej odczuwalna dla rodzin i indywidualnych obywateli, niewątpliwie jednak ożywi rynek deweloperski w kraju.
Źródło i zdjęcie: BCC
